وکیل مالک و مستأجر و تخلیه ملک

در ونکوور بریتیش کلمبیا

فهرست مطالب

وکلای اجاره‌نشینی مسکونی – خدماتی که ما ارائه می‌دهیم

شرکت حقوقی پکس لا و وکلای متخصص در زمینه روابط مالک و مستأجر در تمامی مراحل اجاره‌نشینی مسکونی می‌توانند به شما کمک کنند.
برای آشنایی با حقوق خود، با ما تماس بگیرید یا جلسه مشاوره رزرو کنید.
ما مؤثر، مشتری‌محور و از نظر کیفیت خدمات در بالاترین رتبه هستیم. ما با شما همکاری می‌کنیم تا پرونده‌تان را درک کنیم، بهترین مسیر را برای پیشرفت شناسایی کنیم و استراتژی حقوقی مؤثری را برای دستیابی به نتایجی که شایسته آن هستید اجرا کنیم.
ما به شما کمک می‌کنیم اختلافات میان مالک و مستأجر را در صورت امکان از طریق مذاکره و در صورت لزوم از طریق دادرسی حل‌وفصل کنید.

خدمات ما برای مالکان

ما می‌توانیم در زمینه‌های زیر به صاحبان ملک کمک کنیم:
مشاوره در مورد حقوق و مسئولیت‌های قانونی مالکان
مشاوره درباره حل اختلافات در طول مدت اجاره
کمک در تهیه قرارداد اجاره مسکونی
رسیدگی به موضوعات مربوط به اجاره‌های پرداخت‌نشده
تهیه و ارسال اخطاریه تخلیه ملک (Eviction Notice)
نمایندگی در جلسات رسیدگی شعبه اجاره‌نشینی مسکونی (Residential Tenancy Branch – RTB)
اجرای دستور تخلیه در دادگاه عالی بریتیش کلمبیا (Supreme Court)
دفاع از مالک در برابر شکایات حقوق بشری

خدمات ما برای مستأجران

ما همچنین به مستأجران در زمینه‌های زیر کمک می‌کنیم:
ارائه مشاوره برای توضیح حقوق و مسئولیت‌های قانونی به‌عنوان مستأجر
کمک در حل اختلافات در طول مدت اجاره
بررسی قرارداد اجاره مسکونی یا قرارداد اجاره پیشنهادی و توضیح مفاد آن به مستأجر
بررسی پرونده و ارائه مشاوره در مورد نحوه برخورد با اخطاریه تخلیه ملک
نمایندگی در جلسات RTB
بازبینی قضایی (Judicial Review) تصمیمات RTB در دادگاه عالی بریتیش کلمبیا
طرح دعاوی علیه مالکان در صورت نیاز
برای دریافت مشاوره، با شرکت حقوقی پکس لا تماس بگیرید.

هشدار:
اطلاعات موجود در این صفحه صرفاً برای آگاهی خواننده ارائه شده و جایگزین مشاوره حقوقی تخصصی از وکیل متخصص و واجد صلاحیت نیست.

قانون اجاره‌نشینی مسکونی (RTA) و مقررات مربوطه

قانون Residential Tenancy Act با عنوان رسمی [SBC 2002] Chapter 78 یکی از قوانین مصوب مجلس قانون‌گذاری استان بریتیش کلمبیا است.
بنابراین این قانون بر تمام اجاره‌نشینی‌های مسکونی در محدوده بریتیش کلمبیا اعمال می‌شود.
هدف از تصویب این قانون، تنظیم روابط بین مالکان و مستأجران است.
این قانون به‌طور انحصاری از هیچ‌یک از طرفین (مالک یا مستأجر) حمایت نمی‌کند، بلکه با هدف ایجاد تعادل و سهولت در انعقاد قراردادهای اجاره در استان بریتیش کلمبیا تدوین شده است.
به همین ترتیب، قانون RTA از برخی حقوق مستأجران حمایت می‌کند در حالی که حقوق مالکیت مشروع مالکان را نیز به رسمیت می‌شناسد.

اجاره‌نشینی مسکونی تحت قانون RTA چیست؟

بخش ۲ از قانون RTA اجاره‌نشینی مسکونی را به این صورت تعریف می‌کند:
1.) علی‌رغم سایر مقررات، اما با رعایت بخش ۴ [مواردی که این قانون در مورد آن‌ها اعمال نمی‌شود]، این قانون شامل قراردادهای اجاره، واحدهای اجاره‌ای و سایر املاک مسکونی است.
2.) مگر آن‌که در این قانون به‌صورت دیگری ذکر شده باشد، این قانون برای قراردادهای اجاره‌ای که قبل یا بعد از تاریخ لازم‌الاجرا شدن آن منعقد شده‌اند، اعمال می‌شود.
لینک رسمی منبع قانونی

موارد استثنا از قانون اجاره‌نشینی مسکونی (بخش ۴ ازRTA )

بخش ۴ قانون RTA برخی استثناها را برای بخش ۲ مشخص می‌کند و توضیح می‌دهد که در چه شرایطی رابطه‌ی مالک و مستأجر تحت نظارت این قانون قرار نمی‌گیرد:
این قانون در موارد زیر اعمال نمی‌شود:

واحدهای مسکونی که توسط تعاونی‌های غیرانتفاعی به اعضای خود اجاره داده می‌شوند
اقامتگاه‌هایی که متعلق به مؤسسات آموزشی هستند و برای دانشجویان یا کارکنان آن‌ها فراهم می‌شوند
محل سکونتی که در آن مستأجر حمام یا آشپزخانه را با مالک مشترک است
واحدهایی که بخشی از یک ملک عمدتاً تجاری هستند و تحت یک قرارداد واحد اجاره داده می‌شوند
اقامتگاه‌هایی که برای تعطیلات یا سفرهای کوتاه‌مدت اجاره داده می‌شوند
مکان‌هایی که برای پناهگاه اضطراری یا اسکان موقت (Transitional Housing) استفاده می‌شوند
اقامتگاه‌هایی که در مراکز زیر قرار دارند:
     – مراکز مراقبت اجتماعی تحت قانون Community Care and Assisted Living Act
     – مراکز مراقبت مستمر (Continuing Care Act)
     – بیمارستان‌های عمومی یا خصوصی
     – مراکز سلامت روانی تحت قانون Mental Health Act
     – مراکز توانبخشی یا درمانی؛
اقامتگاه‌هایی که در مؤسسات اصلاحی (زندان‌ها) قرار دارند
قراردادهای اجاره‌ای با مدت بیش از ۲۰ سال
قراردادهایی که تحت قانون خاص Manufactured Home Park Tenancy Act هستند
سایر قراردادهای اجاره‌ای که طبق مقررات، از شمول قانون مستثنا شده‌اند.
لینک منبع قانونی – بخش ۴

خلاصه استثناهای مهم قانون RTA

در جدول زیر، نمونه‌هایی از روابط مالک و مستأجر که تحت قانون RTA تنظیم نمی‌شوند آورده شده است:

تعاونی‌های غیرانتفاعی اگر مالک، یک تعاونی غیرانتفاعی باشد و شما عضو آن باشید.
خوابگاه‌ها و اقامتگاه‌های دانشجویی اگر مالک شما دانشگاه، کالج یا مؤسسه آموزشی باشد و شما دانشجو یا کارمند آن باشید.
خانه‌های اشتراکی (Boarding Houses) اگر شما با مالک حمام یا آشپزخانه را مشترک استفاده کنید و مالک همان خانه را در اختیار دارد.
پناهگاه‌های اضطراری یا اسکان موقت اگر محل اقامت شما پناهگاه اضطراری یا محل اسکان گذرا (مانند خانه‌های بین‌راهی) باشد.

روابط مالک و مستأجری که تحت حمایت RTA نیستند

اگر مطمئن نیستید که آیا قرارداد اجاره‌ی شما تحت پوشش قانون RTA قرار می‌گیرد یا خیر، می‌توانید با وکلای متخصص مالک و مستأجر شرکت پکس لا تماس بگیرید تا پاسخ دقیق سؤالات خود را دریافت کنید.

قانون اجاره‌نشینی مسکونی اجتناب‌ناپذیر است

اگر قانون RTA برای یک قرارداد اجاره اعمال شود، هیچ‌یک از طرفین نمی‌توانند از اجرای آن خودداری یا آن را نادیده بگیرند.
به عبارت دیگر:
اگر مالک یا مستأجر ندانند که RTA شامل قراردادشان می‌شود، باز هم این قانون اعمال خواهد شد.
اگر دو طرف توافق کنند که RTA در مورد قراردادشان اعمال نشود، چنین توافقی باطل است.
بنابراین بسیار مهم است که طرفین قرارداد اجاره بدانند که آیا قانون RTA برای قراردادشان قابل اجراست یا خیر.

۱- مالکان و مستأجران نمی‌توانند از این قانون یا مقررات آن اجتناب کنند یا از اجرای آن صرف‌نظر کنند.
۲- هرگونه تلاش برای اجتناب از این قانون یا مقررات آن بی‌اعتبار و بدون اثر است.
منبع رسمی: Residential Tenancy Act (gov.bc.ca)

قراردادهای اجاره‌نشینی مسکونی (Residential Tenancy Agreements)

قانون RTA همه مالکان را ملزم می‌کند که شرایط زیر را رعایت کنند:
بخش 12-1
مالک باید اطمینان حاصل کند که قرارداد اجاره:

 – به‌صورت کتبی تنظیم شده باشد 
– توسط هر دو طرف (مالک و مستأجر) امضا و تاریخ‌گذاری شده باشد
– فونت آن کوچکتر از اندازه ۸ نباشد
– و به زبانی ساده و قابل فهم برای عموم نوشته شود.

بخش 12-2
مالک باید اطمینان حاصل کند که تمام مفاد الزامی قانون در قرارداد به‌صورت واضح و متمایز از سایر شرایط درج شده باشند.
منبع: Residential Tenancy Regulation (gov.bc.ca)

بر اساس این قانون، رابطه بین مالک و مستأجر باید با قرارداد کتبی و رسمی آغاز شود که شامل همه مفاد استاندارد تعیین‌شده در بخش ۱۳ مقررات اجاره‌نشینی باشد، و اندازه فونت آن حداقل ۸ باشد.
بخش 13-1) نیز بیان می‌کند:
مالک باید اطمینان حاصل کند که تمام مفاد استاندارد در قرارداد اجاره درج شده است.
بخش 13-1.1) نیز تصریح می‌کند که این مفاد استاندارد در پیوست قانون آورده شده‌اند.
لینک رسمی بخش ۱۳ مقررات اجاره‌نشینی
سازمان Residential Tenancy Branch (RTB) یک فرم آماده برای قرارداد اجاره‌نشینی مسکونی منتشر کرده است که از وب‌سایت رسمی دولت در دسترس است:
دانلود فرم RTB 1
پیشنهاد ما در Pax Law این است که مالک و مستأجر حتماً از فرم رسمی RTB استفاده کنند و پیش از اعمال هر تغییری در مفاد قرارداد، با یک وکیل متخصص مالک و مستأجر مشورت کنید.

حقوق و مسئولیت‌های مستأجران و مالکان در بریتیش کلمبیا

قانون Residential Tenancy Act (RTA) حقوق و تعهدات هر دو طرف — مالک و مستأجر — را مشخص کرده است. رعایت این حقوق برای جلوگیری از اختلافات و شکایت‌های بعدی ضروری است.

مسئولیت‌های مالک

مالک موظف است:
محل سکونت را در شرایط قابل سکونت و ایمن نگه دارد؛
خدمات ضروری مانند گرمایش، آب گرم و برق را بدون وقفه فراهم کند؛
تعمیرات لازم را به‌موقع انجام دهد؛
پیش از ورود به ملک اجاره‌ای، حداقل ۲۴ ساعت قبل اطلاع دهد (مگر در موارد اضطراری)؛
مبلغ ودیعه (damage deposit) را طبق قانون نگه دارد و هنگام تخلیه ملک، در صورت نداشتن خسارت، آن را بازگرداند.

مسئولیت‌های مستأجر

مستأجر موظف است:
اجاره‌بها را به‌موقع و کامل پرداخت کند
از ملک به‌طور مسئولانه و تمیز استفاده کند
به اموال مالک و همسایگان آسیب نرساند
بدون رضایت کتبی مالک، تغییرات یا تعمیرات اساسی انجام ندهد
در زمان مقرر، ملک را تخلیه کند.

افزایش اجاره‌بها در بریتیش کلمبیا

طبق بخش ۴۲ قانون RTA، مالک تنها در شرایط خاص می‌تواند اجاره را افزایش دهد:
1. فقط سالانه یک‌بار؛
2. با اعلام کتبی حداقل سه ماه قبل؛
3. افزایش نباید بیش از درصد مجاز تعیین‌شده توسط دولت استان باشد.
📎 برای مشاهده درصد مجاز سال جاری:
BC Government – Maximum Rent Increase
اگر مالک بیش از حد مجاز اجاره را افزایش دهد، مستأجر می‌تواند با Residential Tenancy Branch (RTB) شکایت کند و درخواست بازبینی بدهد.

تخلیه ملک و اخطاریه‌ها (Evictions and Notices)

تخلیه ملک تنها در شرایط قانونی و با رعایت روند رسمی مجاز است. انواع اخطاریه‌ها عبارتند از:

اخطاریه ۱۰ روزه ۱۰ روز عدم پرداخت اجاره یا خسارت به ملک
اخطاریه یک‌ماهه ۳۰ روز نقض جدی شرایط قرارداد
اخطاریه دوماهه ۶۰ روز نیاز مالک به سکونت شخصی یا اعضای خانواده
اخطاریه چهارماهه ۱۲۰ روز بازسازی اساسی یا تغییر کاربری ملک

توجه: هرگونه تخلیه غیرقانونی بدون رعایت فرایند قانونی می‌تواند منجر به شکایت و جریمه سنگین برای مالک شود.

درخواست رسیدگی از RTB (Residential Tenancy Branch)

در صورت بروز اختلاف، طرفین می‌توانند از طریق RTB اقدام کنند. این سازمان به‌صورت شبه‌دادگاه اداری عمل می‌کند و می‌تواند در موارد زیر تصمیم بگیرد:

در صورت نارضایتی از تصمیم RTB، امکان درخواست بازنگری (Review) یا ارجاع به دادگاه عالی بریتیش کلمبیا (BC Supreme Court) وجود دارد.
Residential Tenancy Branch – File a Dispute

نکته درباره شکایت‌های حقوق بشری (Human Rights Complaints)

اگر رفتار مالک شامل تبعیض بر اساس نژاد، جنسیت، مذهب، وضعیت خانوادگی یا ناتوانی جسمی باشد، این مورد علاوه بر RTA، تحت پوشش قانون حقوق بشر بریتیش کلمبیا (BC Human Rights Code) نیز قرار می‌گیرد.
در این موارد، می‌توان شکایت را به BC Human Rights Tribunal ارائه کرد.
Human Rights Tribunal – How to File a Complaint

چرا انتخاب وکیل مالک و مستأجر از Pax Law مهم است؟

اختلافات مربوط به اجاره، تخلیه و دعاوی مالک و مستأجر می‌تواند پیچیده و زمان‌بر باشد.
یک وکیل متخصص در دعاوی مالک و مستأجر می‌تواند به شما در موارد زیر کمک کند:
بررسی قانونی بودن اخطاریه تخلیه
تنظیم قرارداد اجاره‌نشینی مطابق با قانون RTA
مذاکره و میانجیگری بین مالک و مستأجر
نمایندگی در جلسات RTB یا دادگاه
اعتراض به تصمیم ناعادلانه یا تخلیه غیرقانونی.
وکلای ما در شرکت حقوقی پکس لا با تجربه‌ی فراوان در زمینه دادرسی، دعاوی قضایی) و پرونده‌های اجاره و تخلیه ملک در ونکوور، آماده‌اند تا از حقوق شما دفاع کنند.

تماس با پکس لا – وکلای متخصص مالک و مستأجر در ونکوور

ما در پکس لا متعهدیم که از حقوق شما در هر مرحله از فرایند اجاره، اختلاف یا تخلیه ملک دفاع کنیم ؛
چه مالک باشید و چه مستأجر. با پر کردن فرم زیر همین امروز وقت مشاوره خود را رزرو کنید.